En esta ocasión abarcaremos la disyuntiva sobre si es mejor una casa prefabricada o una casa construida “in situ”.
En primer lugar, hay que aclarar el ámbito en el que nos estamos moviendo.
Conviene estar seguro de que se puede instalar una casa prefabricada en una parcela concreta, y no directamente embarcarnos en ello haciéndonos caso del vendedor de la casa o del arquitecto que quiere hacerse con el proyecto.
Es mucha gente la que piensa que las caravanas, y por similitud las casas prefabricadas son bienes muebles, y no bienes inmuebles. Y aquí es donde comienza lo que cada uno interpreta.
Según unas personas, si se trata de un elemento con ruedas, es un bien mueble, y en cuanto se las quitas, pasa a ser bien inmueble. Según otros, da igual el tema de las ruedas, sino que siempre es bien mueble, y pasa a ser bien inmueble en el momento en el que se realizan las acometidas a la red, ya que eso es signo de que está “ligado al terreno”.
Independientemente de estos criterios, algunos arquitectos municipales consideran que lo realmente importante es el uso que se le pretenda dar al suelo, que está claro que para estos casos siempre es uso residencial. Cabría hablar sobre uso residencial permanente o uso residencial temporal. Y por este motivo, los técnicos municipales, a menudo, niegan la instalación de cualquier elemento que suponga un uso residencial en suelo rústico (suelo no urbanizable).
En el caso de que sí se puede instalar una vivienda, nos podremos plantear si ésta será mejor una casa prefabricada o una casa de obra.
Sí, puedo construir ¿y ahora qué?
En este punto conviene aconsejar la lectura de otro texto en este blog https://stbarquitectos.com/estas-pensando-en-construirte-una-vivienda-este-articulo-es-para-ti/, ya que todos los aspectos descritos son aplicables al caso de casas prefabricadas.
Para el caso de casas prefabricadas, una pregunta que suele surgir es si hacen falta arquitecto y aparejador, porque la casa ya viene “lista para ensamblar”. Y claro, toda esa información la proporciona la empresa fabricante de las casas.
Pero es que la casa no lo es todo, aunque lo parezca. En estos casos hay obligación de redactar un proyecto, firmado por un arquitecto ya que, según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por tratarse de uso residencial son los únicos que tienen competencia para ello.
En este proyecto se deberán justificar los aspectos descritos en el Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo), entre los que se encuentra la justificación urbanística de que la casa que se desea construir o instalar cumple con los parámetros aplicables a ese tipo de suelo. También habrá que describir la cimentación sobre la que se asentará la casa, además de las acometidas de las diferentes instalaciones.
También será necesaria la justificación del documento de Protección frente a la exposición al radón (HS-7), la Protección frente al Ruido (HR) y de Ahorro de Energía (HE). La protección frente al radón o frente al ruido es relativamente fácil de justificar con los materiales que disponga la casa prefabricada y lo que haya que añadir, pero es algo más complicado con el tema energético. Y es que los fabricantes diseñan un modelo de casa con unas características concretas, y las exigencias de la normativa varían enormemente entre los diferentes puntos de España. No es igual el aislamiento exigido para una zona Málaga (A3) que Ávila (D2).
Ni que decir tiene los problemas que surgen para garantizar el cumplimiento de esta normativa.
Al igual que con las casas construidas “in situ”, el proyecto se enviará al colegio de arquitectos para su visado y posteriormente al ayuntamiento para la obtención de la licencia urbanística.
Ya tengo la licencia de obra.
El procedimiento, a partir de este punto es el mismo que el descrito en el ya citado texto de construir una vivienda.
Salvo excepciones, el arquitecto redactor del proyecto llevará la Dirección de Obra.
También es este caso, es el momento de contratar a un aparejador, que llevará la Dirección de Ejecución. Su función es la controlar la correcta ejecución de la cimentación, acometidas y diferentes aspectos para el cumplimiento de la normativa.
A la finalización de la obra se llevarán a cabo los mismos pasos que para cualquier otra casa.
Pero… ¿es mejor una casa prefabricada o una casa de obra?
Hasta ahora no hemos contestado a la pregunta de que si es mejor una casa prefabricada o una casa de obra.
Vemos que, en ambos casos, hay muchas cosas en común.
A continuación analizaremos diferentes aspectos que influyen en esta decisión:
Criterios enconómicos.
Uno de los criterios que la gente persigue es el económico. Con lo descrito, los gastos de proyecto y de dirección de arquitecto y de aparejador pueden llegar a ser algo más baratos en una casa prefabricada que en una casa construida. Actualmente, es fácil ver cuánto cuesta una casa prefabricada, sólo con entrar en las páginas de las empresas comerciales. El precio de la vivienda construida, estimando que se tratará de una vivienda aislada, rondará los 800 €/m² construido. Habrá quien diga que este precio no es real, aunque a mi parecer sí lo es, ya que las calidades de este tipo de casas no suelen ser de calidad alta. Si ponemos calidades altas suele rondar los 850-900 €/m². Para más seguridad de los costes, se puede escoger qué tipo de vivienda prefabricada sería la escogida, y con la superficie que tenga, pedir presupuesto a un constructor, haciendo la comparativa.
Basándome en la experiencia propia, podemos concluir que las casas prefabricadas salen algo más económicas que las construidas “in situ”.
Tiempos de ejecución.
Otra comparativa que podemos hacer es el tiempo de ejecución. Aquí la diferencia es abultada, a favor de las casas prefabricadas. Hasta la finalización de la cimentación y las acometidas es el mismo, pero a partir de este punto, las prefabricadas vienen a montarse en un par de meses, mientras que las construidas demoran la ejecución.
Libertad en el diseño de tu casa.
Muchos promotores tienen en cuenta la versatilidad de la construcción, es decir, la posibilidad de distribuir la vivienda a tu gusto, con variaciones de medida. En esto, la vivienda construida tiene libertad absoluta, y aunque cada vez son más las casas comerciales de prefabricadas que permiten libertad para variaciones de distribución interior o huecos en fachada, no llegan a alcanzar ese grado de flexibilidad. Por supuesto que, una vez elegidos los cambios, las casas prefabricadas se construyen en el taller y no admiten variación alguna. Los continuos cambios durante la obra es uno de los aspectos que a menudo traen de cabeza a los constructores de viviendas construidas “in situ”.
Garantías de estabilidad.
¿Y qué se puede decir de la “estabilidad” de la casa? Pues al respecto no se puede decir nada en contra de ninguna de ellas. Hay gente que le parecen más estables las casas de obra que las prefabricadas, pero se debe tener en cuenta que cuando hay una empresa manufacturera y una supervisión técnica, no puede haber en ningún caso ni la más mínima sospecha de que aquello no es una construcción segura.
Sin embargo, puntualizaré que he visto situaciones obra, que provocan ciertos aspectos “no deseados”, tanto en viviendas construidas como en viviendas prefabricadas. Me refiero a cosas como una deformación excesiva en las viguetas de madera de la cubierta. En el caso de una vivienda construida, se pueden dirimir las responsabilidades, ya sea de cálculo en proyecto o cambios durante la ejecución. Aquí hay unos técnicos que tienen un seguro de responsabilidad civil. Pero ¿y en el caso de casas prefabricadas? ¿qué pasa si se deforman en exceso las viguetas? En el caso que yo pude comprobar, las viguetas siguen ahí colocadas, y el motivo, a mi parecer, es que el diseño estructural de la cubierta estaba mal resuelto, pero es estable.
Conclusiones.
Con todo lo descrito, no voy a posicionarme a favor de ninguna de ellas.
Creo que con lo expuesto, el lector tiene criterios para hacerse una idea de lo que representa cada una de ellas, y decidir por sí mismo si escoger una casa prefabricada o una casa de obra.
