Este artículo es para ti. Si estás pensando en construirte una vivienda explicaré a grandes rasgos los pasos que deben seguirse en el proceso. En un principio, iremos describiendo cual es el proceso a seguir, y en el proceso, se explicarán los motivos de no haber seguido el proceso de esta manera.
El primer paso para empezar a construirte una vivienda es encontrar un buen arquitecto.
Lo primero que debe hacerse si has pensado en construirte una vivienda es contactar con un arquitecto, con el fin de concretar las necesidades que se plasmarán en el proyecto.
Aunque sea tirar piedras contra mi tejado, pero con los tiempos que corren, hay que aconsejar pedir presupuesto sobre un programa “genérico” a varios arquitectos. Con lo de programa genérico nos referimos, por ejemplo, aconstruirte una vivienda con un salón-comedor, una cocina (o todo ello junto), número de dormitorios, número de baños, garaje o no…, todo distribuido en una planta o en dos. Y evidentemente, si ya se tiene el solar, que debe ser lo normal, citar cuál es.
Hay que estar atento a los presupuestos para construirte la vivienda, y elegir el más conveniente, y hay que resaltar la importancia de ver si en el precio se incluyen todos los gastos de un apartado o luego nos llevaremos la sorpresa de que nos pasan otra factura por “gastos de Visado” o “seguro de Responsabilidad Civil”, o si en el precio está o no incluido el IVA. En el mundo de la construcción, si no se dice nada al respecto, a la cantidad final hay que añadirle el IVA, que en el caso de un profesional independiente actualmente es del 21%.
Aquí cabría hacer un inciso, para explicar las diferentes fases que se van a llevar a cabo durante la realización de todo el proceso, para explicar en cuáles de ellas participa cada uno de los “agentes de la edificación” (como se denomina en la Ley). Sin embargo, esto lo explicaré más tarde, para no distraer la atención.
Ya tenemos arquitecto, ¿y ahora qué?
Una vez designado el arquitecto para construirte la vivienda, éste mantendrá diversas reuniones con los promotores (propietarios) para plasmar las necesidades en el proyecto.
A menudo, los propietarios ya tienen una idea prefijada de la situación de cada estancia, y que no suele ser la más óptima…
Hay que aprovechar la experiencia acumulada de un arquitecto, en los diferentes aspectos del diseño. A menudo, la idea prefijada de una cierta distribución por parte de los promotores está arraigada y son reacios a cambiar.
Como suelo decir a mis clientes: “Mi deber como arquitecto es aconsejar, y tu deber como promotor es decidir”.
Está claro, que este tira y afloja es siempre en los aspectos donde pueda haber opciones.
Otros aspectos impuestos por algún reglamento o ley, no admiten discusión. Para entenderlo mejor, a nadie se le ocurre querer colocar una viga metálica más pequeña que la que disponga el arquitecto en el proyecto.
Una vez concretado el proyecto para construirte la vivienda, éste debe ir a visarse, al correspondiente Colegio Oficial de Arquitectos.
Y ahora vamos al ayuntamiento
Ya tenemos visado nuestro proyecto, ahora se debe llevar al Ayuntamiento, para la solicitud de Licencia de Obras, donde lo supervisa el arquitecto municipal, y para aquellos municipios donde no hay, la Diputación Provincial tiene un departamento llamado Asistencia Técnica a Municipios (ATM), donde un técnico hace las funciones, y redacta el correspondiente informe.
Tras este informe, el secretario municipal debe redactar otro, limitándose a otros aspectos administrativos sobre la tramitación de los documentos aportados. Con estos informes, la solicitud de licencia se eleva al Pleno Municipal, para su aprobación. Junto con la concesión de Licencia de Obras se adjunta la carta de las tasas, que deberá abonar el propietario para obtener la licencia.
Este procedimiento puede variar de unos ayuntamientos a otros. Lo normal es que un ayuntamiento de un municipio mediano-grande, obligue a abonar las tasas a la vez que se presenta el documento para la solicitud de la Licencia de Obras.
En estos ayuntamientos, las tasas, más el ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras) suponen alrededor del 3’8% ó 4’00% del presupuesto total de la obra. En la mayoría de los municipios pequeños, se hace un único pago y se emite la carta de pago después de que el ayuntamiento comunique que el documento (Proyecto) está correcto, y el pago viene a suponer entre un 1’5% y un 2’0%.
En estos casos, la emisión de la Licencia de Obras junto con la carta de pago de las tasas, significa que se ha concedido la Licencia de Obras, pero no el permiso para comenzar las obras, permiso que se concede al entregar en el ayuntamiento el justificante del pago. Aún con esta variedad de casos, cada ayuntamiento suele tener sus peculiaridades, pero de modo genérico, lo explicado es la manera de actuar.
Ha llegado el momento de buscar la empresa de construcción
Finalizado este paso, ya se pueden comenzar las obras. ¿Y qué hacemos ahora? Pues buscar una empresa que ejecute los trabajos. Y surge la pregunta… ¿no se podía haber buscado esta empresa antes de enviar el proyecto al ayuntamiento y así haber ganado tiempo? Pues sí.
El tema está en que una vez obtenida la licencia municipal, ya se tiene el visto bueno del Colegio de Arquitectos y del Técnico Municipal (o de Diputación). La mayoría de las veces no hay ningún problema, pero en algunas ocasiones puede suceder que pongan pegas en algún aspecto, y si ya se ha pedido presupuesto a las empresas constructoras, hay que comunicarles los cambios que se solicitan. Por este motivo, debe actuarse siguiendo estos pasos.
Sea como fuere, llega el momento en el que con el proyecto redactado se solicita a varios constructores que pasen presupuesto para llevar a cabo las obras. ¿Y hay que esperar hasta que el proyecto esté acabado? La respuesta es SÍ.
El motivo es que a menudo, los promotores dan unas pequeñas consignas sobre lo que quieren, o como lo que se ha comentado al principio, un programa “genérico”. En una situación así, por experiencia nunca se ha visto a dos constructores que presupuesten lo mismo, ya que cuando uno estima que en vez de 15, con 12 enchufes por toda la casa es suficiente; y otro piensa que para qué poner plástico bajo la solera si con el hormigón basta… el caso es que no llegan a presupuestar lo mismo, y luego cuando se les pide algo concreto, por exigencias de proyecto o lo que sea, rápido dicen que “eso no es lo hablado”. Por experiencia, esto suele suceder el 99% de las veces.
Siguiendo con el tema de los presupuestos de los constructores, una vez recibidos éstos, se deberá seleccionar a la contrata. Aquí también hay que tener en cuenta lo que abarca el presupuesto, ya que hay que ver si está incluido el IVA o no, si hay algún trabajo que no entre y vaya a ser facturado con posterioridad…, así como el modo de pago de los trabajos ejecutados. Ante la duda, hay que pedir consejo al arquitecto, que siempre tendrá más experiencia. Reiteramos, que si no se cita nada al respecto, a la cantidad final hay que añadirle el IVA. El tipo de IVA varía según el tipo de obra a ejecutar, por lo que habría que consultarle al constructor cuál es el que corresponde aplicar.
En este punto, cabe puntualizar una situación que por desgracia suele ser bastante normal. Aquella gente que por haber trabajado en algún gremio de obras de edificación, o porque tiene un familiar que entiende del tema, decide no contratar a una empresa constructora que gestione todos los trabajos, sino que será él mismo quien vaya contratando con el estructurista, el albañil, el electricista, el fontanero… No puede haber mayor error que ese. Si los gremios aprovechan la mínima ocasión para sacar más dinero por los trabajos extra realizados, y lo hacen en todas las obras con los constructores profesionales, ¿qué no van a sacar de alguien inexperto? En estas situaciones, a los pocos meses, el promotor viene a decir que lleva varios días sin dormir, de los problemas que le ocasionan unos y otros. Además de lo descrito, cabe señalar que las empresas constructoras deben gestionar multitud de papeleo que se les exige, por parte de la Administración, antes de comenzar una obra, y que un promotor privado no se imagina lo engorroso que esto supone.
¿Empezamos ya las obras?
Ya por fin, estamos en el punto de comenzar las obras. Llegados a este punto, hay que saber que por ley, debe haber una supervisión de las obras, y que ésta debe ser realizada por un arquitecto y por un aparejador. Estos dos profesionales son los únicos que tienen competencia para dirigir una obra de un edificio residencial. Cualquier otro tipo de edificio, puede admitir a otros profesionales, y cabría informarse bien, llegado el caso.
Aparece en escena un nuevo personaje, que es el aparejador. Para la contratación del aparejador, cabe volver a recordar que lo aconsejable es solicitar varios presupuestos y examinarlos con detalle. De nuevo, si no se dice nada al respecto, no se suele incluir el IVA en el precio final, que para un profesional independiente, actualmente es del 21%.
Como decíamos, la obra deberá ser dirigida por un arquitecto, que tendrá la función de “Director de la Obra”; y por un aparejador, que tendrá la función de “Director de Ejecución”. Esto es así siempre, y no pueden intercambiarse las funciones, ya que cada uno realiza una tarea diferente, y tiene la responsabilidad según los aspectos del trabajo realizado.
Durante la ejecución de la obra, siempre habrá variaciones. ¿Siempre?… ¡¡Siempre!! No hay que asustarse por esta afirmación. Todos entendemos que hay una estimación de a qué profundidad se va a realizar la cimentación del edificio, y evidentemente, puede que el terreno resistente salga más arriba o más abajo de lo previsto, y nadie puede evitarlo. Al igual que esto, nos podemos referir a que el promotor desea un enchufe más en la mesilla de la cama, u otro más por si en el futuro pone otro aparato. Lo normal es que la propiedad desee más cosas, pero por eso, hay que plantear que le gustaría ponerlo y a la vez, solicitar al constructor un presupuesto de cuanto le van a costar los cambios. Realizando este proceso así, evitaremos sorpresas desagradables.
Finalizados los trabajos de la obra, cabe redactar el Fin de Obra, que consisten en una serie de documentos aportados por el aparejador y el arquitecto que dan fe de cómo se ha llevado a cabo la obra, y que está todo correcto. Estos profesionales deberán gestionar esta documentación con sus respectivos colegios profesionales, y una vez visada, se la proporcionarán a la propiedad.
Y una vez ha finalizado la obra, ¿puedo entrar ya a vivir?.
El promotor deberá dar entrada a esta documentación en el ayuntamiento, para solicitar la Licencia de Primera Ocupación, que sufrirá el mismo proceso de informes que el descrito para la solicitud de Licencia de Obras, pero con unos gastos inferiores a los de ésta.
Una vez otorgada la Licencia de Primera Ocupación, se debe acudir a una Notaría, para proceder mediante una escritura, a la Declaración de Obra Nueva. También aquí se pagan unas tasas, que suelen venir por unos baremos estipulados.
Una vez obtenida la escritura, se debe llevar el documento al Registro de la Propiedad al que corresponda el municipio donde se ha ejecutado la obra, que procederá a su registro, otra vez previo pago de unas tasas que se rigen por unos baremos estipulados.
El propio Registro se encargará de enviar la información aportada al Catastro, que dará de alta la nueva obra y empezar a cobrar anualmente el IBI. Cabe decir que, a pesar de ser obligatoria por ley, declarar cualquier tipo de obra o reforma, a menudo sólo se realiza cuando se trata de una obra nueva. El motivo radica en que si tienes una casa de 3 plantas en la que quieres hacer reforma, tras la obra seguirás teniendo una casa de 3 plantas. Sin embargo, si tienes una parcela y decides construirte una vivienda nueva y está sin dar de alta, ni la Obra Nueva, ni el Registro, ni el Catastro, y pasara alguna desgracia, los herederos tendrían que romperse la cabeza, ya que heredarían algo que en registro es una parcela, y no un edificio. En este caso, llevar la edificación a la misma situación por parte de los herederos, tendría que ser mediante una legalización, que conllevaría unos gastos mayores que si se hubiesen realizado al finalizar la obra.
Estos en resumen son los pasos a seguir si estás pensando en construirte una vivienda.
